Devalvasiya və daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər
16.03.2015 - 09:29 / | Xəbər 1471 dəfə oxunub

Ötən ildən başlayaraq dünya bazarında neftin qiymətinin enməsi, cari ildə isə ölkəmizdə devalvasiyanın həyata keçirilməsi nəticəsində daşınmaz əmlak bazarında yaranmış xaos və belə bir vəziyyətdə bazar barədə məlumatı olmayan müştərilərin mətbuatda dərc olunan şərhləri və qiymətləri real faktlar kimi qəbul etmələri (elanlarda bir çox ziddiyətli qiymətlərin  göstərilməsi) böhranı daha da dərinləşdirə bilər. Bu baxımdan bazar iştirakçılarının belə böhranları yaşamış ölkələrin təcrübəsi barədə məlumatlandırılması olduqca böyük əhəmiyyət kəsb edir və böhrandan daha az itki ilə çıxmalarını şərtləndirir. Aşagıdakı məqalə də bu məqsədlə hazırlanmışdır.   

Məlum olduğu kimi 2002-ci ilin yanvar ayının 7-də Argentina höküməti özünün “Dönərlilik Aktı” kimi tanınan qanununu qüvvədən düşmüş elan etdi. Qeyd olunan tarixə qədər bu akt milli valyuta olan pesonun dəyərini ABŞ dollarının dəyəri ilə eyni səviyyədə saxlayırdı. Qanunun qüvvədən düşməsinin nəticəsi olaraq, bir neçə ay ərzində peso dollarla müqayisədə öz dəyərini 66 % itirdi.

Milli Valyutanın belə əhəmiyyətli dərəcədə dəyər itirməsi Argentinada daşınmaz əmlak aktivlərinin dəyərinə necə təsir göstərdi? Belə irimiqyaslı devalvasiyanın indiki və keçmiş təsiri nədən ibarətdir və bu təsir hələ də daşınmaz əmlak aktivlərinin üzərində qalıbmı? Devalvasiya  birja qiymətlərinə və sövdələşmə qiymətlərinə hansı formada təsir etdi? Bu dəyərlər yeni maliyyə vəziyyətinə müntəzəm olaraq uyğunlaşa bildimi? Kapital axınının qarşısının alınması üçün vətəndaşlar tərəfindən banklardan depozitlərin çıxarılmasını qadağan edən 2001-ci ilin dekabr ayında qəbul edilmiş qanunun təsiri nədən ibarət idi?

 Bu yazı ilə yuxarıdakı suallara cavab tapmağa çalışacağıq.

 

MƏSƏLƏNİN TARİXİ

 1991-ci ildən 2001-ci ilə qədər, bütöv bir onillik ərzində Argentinada “Dönərlilik Aktı” qüvvədə idi. Bu akta əsasən, 1 Argentina pesosu 1 ABŞ dollarına mübadilə edilirdi. Bununla belə, mənzillərin (xüsusilə paytaxt Buenos-Ayresdə yerləşən mənzillərin) qiymətləri ABŞ dolları ilə təyin olunurdu. Ümumi bazar təcrübəsinə əsasən daşınmaz əmlak qiymətləri ABŞ valyutasında göstərilirdi və ya əmlakın qiymətləndirmə tarixində dolların mübadilə kursuna fiksasiya olunurdu.Yaddaşlarda qalan hiperinflyasiya və əvvəlki devalvasiya təcrübələri Argentinalı əmanətçiləri məcbur etmişdi ki, kapitallarını mümkün iqtisadi zərbələrdən qorumaq üçün özlərinə Amerika valyutasının çətiri altında müdafiə axtarsınlar. 90-cı illəri əhatə edən on illiyin ikinci yarısında Buenos-Ayresdəki mənzillərin 1 kvadrat metri üçün 1000 ABŞ dolları orta qiymət idi. Əlbəttə ki, ətraf mühitin təmizliyi, nəqliyyatın və ticarət mərkəzlərinin yaxınlığı, memarlıq üslubları və məhəlli sosial-mədəni inkişaf səviyyəsi səbəblərindən şəhərin müxtəlif ərazilərində müxtəlif qiymətlər mövcud idi. Şəhərin şimal hissəsi qiymətlərin yüksək olduğu yerlərdən biri idi. Ən ucuz qiymətlər isə cənub hissəsində idi. Şimal və cənub hissədə yerləşən eyni göstəricilərə malik iki mənzilin qiymətləri arasındakı fərq nadir hallarda 33%-i keçirdi.

 

 POST-DEVALVASİYA MƏNZƏRƏSİ

2002-ci ilin yanvar ayının ilk günlərində valyuta devalvasiyası ilə nəticələnən proses əvvəlki ilin son 6 ayında start götürmüşdü. Bu vəziyyətə qədər, bank depozitlərindən nəğd çıxarışların qadağan olunması (bu qadağa “korralito” adlanır)  ilə nəticələnən maliyyə böhranı da daşınmaz əmlak bazarının vəziyyətinə təsir edəcəkdi. Maliyyə böhranının ilk nəticələrindən biri, bazarda likvidliyi tükətmiş kredit məhdudiyyəti oldu. Nəğd pul dövriyyəsinin məhdudiyyətlərinə əlavə olaraq, “korralito” nəticəsində , ABŞ dollarına münasibətdə peso dəyərinin qiymətdən düşməsinin miqyası haqqında ümumi qeyri-müəyyənlik var idi. Strateji olaraq, pesolar mümkün qədər tez birbaşa dollarlara dəyişdirilirdi. Qanuni mübadilə “korset”inin ləğvindən sonra, azad mübadilə bazarında Amerikan valyutasının dəyəri qısa müddətdə pesonun dəyərinin iki qatına çıxmış, hətta dörd dəfə artmış və nəhayət 2003-cü ilin birinci rübündə 1 dollar müqabilində 2,85/2,95 peso olaraq stabilləşmişdi. Yuxarıdakı vəziyyət daşınmaz əmlak sövdələşmələrində nəzərə çarpacaq azalmadan xəbər verirdi, amma faktiki olaraq bu baş vermədi. Bazar 2001-ci ildən əziyyət çəkməyə başladı; iqtisadi tənəzzülün növbəti illərinin təsiri nəticəsində qiymətlər tədricən azalmağa başladı, devalvasiya aktivlər üçün bir əyilmə nöqtəsi oldu, lakin sövdələşmələrin sayı nisbi sabit saxlanıldı, insanlara banklarda saxladıqları pullarla daşınmaz əmlak əldə etmək icazəsi verilən zaman isə müsbət pik müşahidə olundu. Bu əmanətçilər tərəfindən olan qorxu və inamsızlığın bir nəticəsi idi, onlar düşünürdülər ki, yalnız uzun müddət keçdikdən sonra öz kapitallarının dəyərini bərpa edəcəklər, və ya heç vaxt bərpa edə bilməyəcəklər.


Devalvasiyadan sonra və bank depozitlərinin hesabdan çıxarılmasına qadağanın qoyulduğu ilk aylar ərzində daşınmaz əmlak bazarı xaos vəziyyətində idi. Bir çox yerli daşınmaz əmlak investorları, eləcə də potensial müştərilər tamamilə aldadılmış vəziyyətdə idilər. Mənzillərin qiymətləri 30-40 % aşağı düşdü. Başlanğıc mərhələdə qiymətləri proqnozlaşdırmaq qeyri-mümkün idi. Elanlarda çox ziddiyətli qiymətlər göstərilirdi və heç kəs qiymətləndirmə zamanı əmlakının real qiymətini bilmirdi. Faktiki olaraq, oxşar daşınmaz əmlaklar üçün qiymətdə 50 %-ə yaxın fərqlə sövdələşmələr aparılırdı, bundan başqa, qiymətlərdəki uyğunsuzluğa görə qısa zaman ərzində daşınmaz əmlak təklifləri də azaldı.

Digər əyalətlərlə müqayisədə Buenos-Ayresdə qiymət düşməsi daha çox idi. Bəzi yerlərdə isə, daşınmaz əmlak sahiblərinə böyük miqdarda ABŞ dolları itkisi verməklə öz peso qiymətlərini saxlamışdılar. Buenos-Ayresdə və onun ətraf ərazilərində, həmçinin ölkənin digər hissələrində təklif qiymətlərindəki tərəddüdlər səbəbindən alqı-satqı sövdələşmələrinin sayı azaldı. Qiymətlər ölkədaxili istehlak iqtisadiyyatına daha təbii olaraq uyğunlaşdırıldı. Ölkədəki ən yaxşı məkanlardakı evlər öz qiymətlərini ABŞ dolları ilə qoruyub saxladılar.
Yuxarıdakı hadisələr üçün məntiqi izah tapmaq çətin idi, lakin əsaslı olaraq bir sıra mühüm amillər var idi. Başlanğıcda qiymətlərin düşməsinin xarici investorları cəlb edəcəyi və onların gəlib əmlak alacaqları barədə ümidlər var idi. Faktiki olaraq, bu kiçik miqyasda baş verdi. Belə ki, bu cür “proqnozların” bəyan olunması məlumatsız müştəriləri dayanıqsız qiymətlərə görə ödəniş etməyə təşviq etmək üçün bir hiylə idi. 2002-ci ilin noyabr ayından  dondurulmuş bank əmanətlərinin yumşalması nəticəsində daşınmaz əmlaka olan tələb artdı və inşaat  işlərində böyümə hiss olundu, beləliklə maliyyə məhdudiyyətlərindən azad olunmuş 25 milyard peso daha yaxşı yerlərdə daşınmaz əmlak alınmasına və ya fərdi mənzil fondunun inkişafına istiqamətləndi. Həmçinin, dolların qiymətinin artması səbəbindən tikintiyə çəkilən xərclər azaldı və eyni məbləğdə investisiya ilə tikilə biləcək kvadrat metrlərin kəmiyyəti artdı. Maliyyə sisteminə etimadın olmaması nəticəsində təxminən 7,5 milyard ABŞ dolları şəhərin mərkəzində yerləşən və yüksək likvidliyi ilə tanınan daşınmaz əmlakların alınmasına sərf olundu.
Mətbuatda gedən məqalələrdə daşınmaz əmlaka istiqamətlənmiş maliyyə axınının həcmi daha da şişirdilməklə daşınmaz əmlak alınması pulları devalvasiyadan qorumaq üçün ən yaxşı vasitə kimi təqdim olunurdu. Bu maliyyə sistemində ümumi inamsızlığı ilə əlaqələndirilirdi və heç bir aşağı riskli investisiya seçimlərinin olmaması 28 ay ərzində müəyyən sahələrdə valyuta dəyərlərini nisbətən sabit (və ya çox yavaş sürətlə dəyər itirən) saxladı. Tələbi stimullaşdıran bu vəziyyət vacib dəyər qütbləşməsinə səbəb oldu və mərkəzdə yerləşən yaşayış evlərinin qiyməti kənarda yerləşənlərə nisbətən daha az düşdü. Bu minvalla, hər kvadrat metrə qiymət fərqi eyni göstəricilərə malik mənzillər üçün Buenos-Ayresin cənub hissələri və şimal rayonları arasında 65%-ə çatdı. Bu isə 2001-ci ildəki qiymət fərqindən iki dəfə çox idi. Qiymət xəritəsində ümumi enmə müşahidə olunurdu, lakin daha prestijli məkanlarda qiymətlər yüksək səviyyədə qalmaqda davam edirdi. ki,  2004-cü ildə peso ABŞ dolları müqabilində öz dəyərinin üçdə ikisini itirməsinə baxmayaraq, prestijli məkanlardakı evlər devalvasiyadan əvvəlki dollar dəyərlərinin 80%-ni saxlamışdı.


NƏTİCƏ

- prestijli məkanlardakı daşınmaz əmlaklar devalvasiyadan sonrakı iki il ərzində öz dəyərini ağlabatan dərəcədə saxladı, bu isə daşınmaz əmlak bazarı iştirakçılarına öz strategiyalarını yenidən nəzərdən keçirmək və uyğunlaşmaq imkanı verdi

-alqı-satqı qərarları verilən zaman daşınmaz əmlakın yerləşdiyi məkan fundamental məsələ oldu.

-maliyyə çatışmamazlığı bazara gözlənilən maneçiliyi törətmədi.

-ev sahiblərindən tutmuş qeyri-rezident investorlara qədər bütün alıcıların profilində mühüm dəyişiklik baş verdi.

-heç bir bazar biliyi olmayan müştərilər mətbuatda dərc olunan qiymətləri qəti qiymətlər kimi qəbul etdilər.

- bazar qiymətləri daha çox qütbləşmiş oldu.

Peso ilə bazarı qiymətləndirsək qiymətlərin qalxdığını görəcəyik və  devalvasiyanın daşınmaz əmlak bazarına fayda verdiyi üzə çıxacaqdır. Yox əgər aktivlər xarici valyuta (avro və ya dollar) ilə ölçülərsə  qiymətlərin (peso devalvasiyası ilə proporsional olmayaraq) düşdüyünü müşahidə edəcəyik.

Argentinanın devalvasiya təcrübəsi və onun daşınmaz əmlak sektoruna təsiri kifayət qədər araşdırılmışdır. Bir çox məsələlər iqtisadiyyat sahəsi ilə deyil, mədəni, sosioloji və subyektiv davranış ilə daha yaxından bağlıdır. Dünya bazarlarındakı müəyyən daşınmaz əmlak bazarı iştirakçıları ölkədə baş verən hadisələri nəzərdən keçirən zaman dünyada Argentina devalvasiyasına oxşar nümunələrə rast gələcəklər.

İsmayıl Xəlilzadə