Fiziki şəxslərin əmlak vergisi
10.04.2014 - 13:12 / | Xəbər 5901 dəfə oxunub

Bu gün Bakının bir çox rayonlarında yerli bələdiyyə orqanları tərəfindən vətəndaşlara əmlak vergisinin ödənilməsi ilə bağlı “Tədiyyə Bildirişlər”i təqdim olunur. Bildirişlərdə verginin ödənilməyəcəyi təqdirdə vətəndaşların məhkəməyə veriləcəkləri bildirilir. Belə ödənişlər bəziləri tərəfindən normal qarşılansa da, bir çoxları “nə üçün məhz biz” və yaxud “niyə bu qədər?” kimi suallar doğurur. Suallara cavab axtaranda göstərilən məqamların tam reallığı əks etdirdiyi ortaya çıxmış olur. Belə ki, fiziki şəxslərdən istər əmlak vergisinin, istərsə də torpaq vergisinin  yığılması heç də birmənalı olaraq hər kəsə tətbiq edilmir. Digər tərəfdən rüsumlar da müxtəlif olur. Bu kimi məsələlərə aydınlıq gətirmək üçün qanunvercilik və müstəqil ekspertlərin rəylərinə müraciət etməli olduq.

Ölkə qanunvericiliyinə görə, Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti əmlaka “Çıxarış”  verən zaman onun inventar dəyərini müəyyənləşdirir. Fiziki şəxslərin əmlak vergisi də məhz həmin sənədin əlavəsi olan “Texniki Pasport”da qeyd edilən inventarlaşdırılmış dəyərinə əsasən hesablanır. Daşınmaz əmlakın inventar dəyəri 5000 manatadək olduqda vergi tutulmur. 5000 manatdan çox olduqda isə 0,1 faiz vergi tutulur və bələdiyyənin büdcəsinə ödənilir. Misal üçün, əgər mənzilin inventar qiyməti 40 min manatdırsa, ondan 5 min çıxılır, yerdə qalan 35 min manatdan isə 0,1 faiz, yəni 35 manat əmlak vergisi kimi tutulur. Qanuna müvafiq olaraq, bu vergi növü yerli hesab edildiyindən bələdiyyələr tərəfindən yığılmalı, onların büdcəsinə köçürülməlidir.

Torpaq vergisi isə Vergi Məcəlləsi ilə tənzimlənir. Bakı şəhərində bu rüsum torpağın hər 100 kvadratmetri üçün 60 qəpik, kommersiya məqsədi üçün istifadə olunan torpaqlar üzrə isə hər kvadratmetr üçün 10 qəpik təşkil edir.

Demək, bu qanunlara riayət etməyən bələdiyyələrin əmlak vergisi yığması tam qanunsuz hesab edilə bilər. Çünki onların göndərdikləri bildiriş vərəqələrində inventar dəyərinin göstərilməsi mütləqdir. Halbuki bu bildirişlərdə nəinki inventar dəyəri göstərilmir, hətta müəyən edilən məbləğ əmlakın həqiqi inventar dəyərinə əsasən deyil, bələdiyyə rəsmilərinin fantaziyasına əsaslanır. Bu səbəbdən də eyni binada, eyni tipli mənzillərə tətbiq edilən rüsumlar müxtəlif olur.

Digər məsələ, əmlak vergisinin əsasən paytaxt ərazisində, ələlxüsus da sənədli evlərə tətbiq olunmasıdır.

“İqtisadi Təşəbbüslərə Yardım” İctimai Birliyinin eksperti Samir Əliyevin sözlərinə görə, təcrübə gostərir ki, yerli büdcələrin gəlir mənbələrindən olan fiziki şəxslərdən əmlak vergisinin yığımında xeyli problemlər var. Bu problemin əsas səbəbi vergitutma obyekti olan daşınmaz əmlakların inventar dəyərlərinin olmamasıdır. Bu, kənd yerlərində özünü daha qabarıq göstərir. Kənd evlərinin 90%-dən çoxunun inventar dəyəri yoxdur. Paytaxtda mövcud olan 500 minə yaxın sənədsiz tikililər də belə ödənişlərdən uzaqdır. Bu halda respublika üzrə bütün daşınmaz əmlakların əmlak vergisinə cəlb edilməsi üçün mexanizmlər hazırlanmalıdır.

Keçmiş SSRİ-nin bütün ölkələrinin qanunvericiliyində əvvəllər fiziki şəxslərin əmlak vergisinin əmlakın inventar dəyəri əsasında hesablanması nəzərə tutulurdu. Lakin sonradan bu ölkələrin bəzilərində vergi qanunvericiliyinə dəyişiklik edilərək yeni vergi bazası yaradılıb. Məsələn, Gürcüstanda vergi əmlakın bazar dəyəri, Moldovada qiymətləndirmə dəyəri, Ukraynada isə əmlakın sahəsi əsasında verginin hesablanması metodunu seçiblər. Digərləri, o cümlədən Azərbaycanda isə hələ də vergi bazasının inventar dəyəri əsasında müəyyənləşdirilməsi qüvvədə qalır. Artıq Rusiya 2013-cü ildən torpaq və əmlak vergilərinin birləşdirilərək onların bazasında əmlakın bazar dəyəri əsasında hesablanan əmlak vergisinin tətbiqinə başlamağı planlaşdırır.

Bu baxımdan bir çox yerli ekspertlər tərəfindən problemin həlli yolu kimi bu sahədə qanunvericiliyin təkmilləşdirilməsi təklif olunub. Alternativ mexanizmlər kimi fiziki şəxslərin mülkiyyətində olan əmlakın kütləvi inventarlaşdırılmasının təşkili, əmlakın sahəsinin ölçüsünə görə əmlakın vergiyə cəlb olunması və s. kimi təkliflər irəli sürülsə də, mövcud duruma və beynəlxalq təcrübəyə görə ən optimal variant olaraq bazar dəyəri əsas götürülməklə vergiyə cəlb olunma daha məqsədəuyğun hesab edilə bilər.

Azərbaycanda fiziki şəxslərin daşınmaz əmlakının vergiyə cəlb olunmasının ən ciddi problemi odur ki, vergitutma bazası ilə əmlakın bazar dəyəri arasında hər hansı formada əlaqə yoxdur. Odur ki, təklif olunan bu mexanizm fiziki şəxslərin mülkiyyətində olan bina və tikili qismində əmlakın bazar dəyəri əsasında qiymətləndirilməsini və vergiyə cəlb olunmasını nəzərdə tutur. Vergitutma məqsədilə müəyyən olunan bazar dəyəri rəqabətli və açıq bazarda ədalətli satışın bütün şərtlərinin təmin olunduğu şəraitdə vergi tutulan obyektin ehtimal olunan ən real qiymətidir. Burada “ədalətli satış şərtləri” dedikdə, satışın dəyərinə qeyri-bazar faktorlarının təsirinin istisna edildiyi, həmçinin alıcı və satıcının əmlakın bazar dəyərilə bağlı eyni dərəcədə məlumatlı olduğu şərait nəzərdə tutulur. Məsələn, Litvada “əmlakın vergi dəyəri” anlayışından istifadə olunur. Ölkənin “Əmlak vergisi haqqında” qanununa gorə, daşınmaz əmlakın orta bazar dəyəri onun vergi tutulan dəyəri (vergitutma bazası) hesab edilir. Qanunun 6-cı maddəsinə əsasən, əmlak vergisinin dərəcəsi vergi tutulan dəyərin 1%-i həcmində müəyyən olunub.

Bu mexanizmin tətbiqi sayəsində fiziki şəxslərin bina və tikili formasında daşınmaz əmlakının inventar dəyəri əsasında qiymətinin müəyyən olunması praktikasına tamamilə son verilir və əmlak qanunvericiliklə müəyyən edilmiş hüquqi mexanizmlər əsasında bazar dəyəri əsasında qiymətləndirilərək ondan vergi tutulur.

Bazar dəyəri əsasında əmlakın vergiyə cəlb olunması mexanizminin tətbiq dairəsi istənilən növ daşınmaz əmlakı əhatə edə bilər.

Qeyd edək ki, fiziki şəxslərin əmlak vergisi dünyanın 130 ölkəsində tətbiq olur. Bazar dəyərinin tətbiq olunduğu ölkələrdə bu qəbildən olan əmlak vergisinin dərəcəsi orta hesabla əmlakın bazar dəyərinin 1%-dən çox olmur. Ancaq bəzi ölkələrdə bu, daha yuksəkdir. Məsələn, ABŞ-da 9,15%, Avstraliyada 4,63%, Boyuk Britaniyada 10,43%, Kanada da 8,16%, Yaponiyada 5,7%, Fransada 2,17% təşkil edir.

Mümkündür ki, qanunvericilikdə mülkiyyət obyektinin bazar dəyərinin 50-60%-i intervalında məbləği əmlakın vergitutma bazası hesab edilsin. Dünya ölkələrində bu cür təcrübə var və mütəxəssislər hesab edir ki, əmlakın vergiyə cəlb olunan dəyəri onun satış məqsədilə qiymətləndirilən bazar dəyərinin orta hesabla 50%-nə bərabər götürülməlidir. Azərbaycanın Vergi Məcəlləsinin hazırda quvvədə olan 200.1-ci maddəsinin redaksiyası aşağıdakı kimi təsbit olunur: “Fiziki şəxslərin mülkiyyətində olan bina və tikililər üzrə əmlak vergisi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində hər bir əmlakın kadastr nömrəsinə uyğun olaraq orada əks olunmuş bazar dəyərinə əsasən hesablanılır”.

Bu mexanizmin effektiv reallaşması üçün isə vacib amillərdən biri fiziki şəxslərin əmlak vergisi məqsədilə vahid elektron vergi reyestrinin yaradılmasıdır. Reyestrə hər bir əmlak üzrə kadastr nömrəsi açılmalı, həmin nömrəyə uyğun yaradılan məlumat kataloqunda mülkiyyətin növu, mülkiyyətə sahiblik, istifadə hüququ, istifadə vəziyyəti (tam yararlı və ya yararsız olması), sahəsinin həcmi, yerləşmə ünvanı, müqayisəli satış üsuluna əsasən sonuncu qiymətləndirmədə əmlak üzrə müəyyən olunan bazar dəyəri və s. barədə ətraflı məlumatlar daxil ediməlidir. Düzdür, hazırki şəraitdə Azərbaycanda fiziki şəxslərin istifadəsində çoxlu sayda sənədsiz tikililərin mövcudluğu, eyni zamanda həmin əmlakın müəyyən hissəsinin tikinti normalarına cavab verməməsi səbəbindən mülkiyyəti təsdiq edən sənədlər almaq ehtimalının az olması bu cür reyestrin yaradılmasını çətinləşdirir. Amma hər halda ən azından şəhərsalma qaydalarına uyğun gələn əmlakın qeydiyyatı prosesinin qısa muddətdə başa çatdırılması, zərurət olarsa 1 illik dövr ücün güzəşt müddəti kimi əhalinin qeydiyyat üçün nəzərdə tutulan dövlət rüsumundan azad olunması tətbiq edilə bilər ki, bu da istər vaxt, istərsə də maddi baxımdan işin effektivliyini artırar. Bu reyestr hamı üçün açıq olmalı və əmlak sahibləri özlərinin kadastr nömrəsini daxil etməklə onların mülkiyyətinə dair bütün məlumatlarla tanış olmaq imkanı qazanmalıdırlar.

Belə bir mexanizmin tətbiqi ilə dövlət və hər bir vətəndaş aşağıdakı üstünlükləri əldə etmiş olar:

 - İqtisadi baxımdan ədalətli sistemdir. Hər bir əmlak öz dəyərinə görə vergiyə cəlb olunur və daha bahalı əmlaka gorə yüksək, ucuz əmlaka görə isə az həcmdə vergi hesablanır;

- Dinamik sistemdir və bazarda əmlakın dəyərində baş verən dəyişikliklər vergi həcminə dərhal təsir gostərir. Bazarda əmlakın dəyəri artdıqda ödənilən vergi məbləği artır, əmlakın qiyməti endikdə isə ödənilən vergi məbləği azalır;

- Əmlak aktiv dövriyyəyə cəlb olunar və əmlakın dövriyyə sürəti artar;

- Bütövlükdə passiv kapital kimi yığılıb qalmış əmlaka münasibət dəyişər;

- Ayrı-ayrı rayonlar üzrə əmlak potensialının və investisiya portfelinin dəyəri barədə ilkin informasiya bazası yaranar.

Göründüyü kimi əmlakın bazar dəyəri üzrə vergiyə cəlb edilməsi təkcə büdcə probleminin həlli üçün deyil, həm də büdcənin gəlirlərinin formalaşmasında mühüm rola malik digər institutların da formalaşması və inkişafı üçün real zəmin yarada bilər.

 

Rövşən Talıbzadə